在广州买房，珠江新城的房价如定海神针一般的存在，每一套房每一个楼盘都会参照珠江新城的位置来定价，但近2年价格下行的大环境下，珠江新城价格也出现较大幅度调整。而今年不同的是珠江新城1000万以上和以下的二手房源价格出现分化加剧的现象。珠江新城1000万以上相对保值，但1000万以下的房子正面临前所未有的市场考验，预计未来3年贬值风险不容忽视。

[一R]近2年成交数据分化明显

根据房产中介统计数据，2022-2024年间，珠江新城1000万以上的房源价格普遍下跌15%-20%，而1000万以下的房源跌幅却达到25%-30%。究其原因，1000万以上多为120㎡以上中大户型，当年新房时定位较高，品质好，保养好，产品舒适度高，能满足大多数改善型客户需求，市场抗跌性强；而1000万以下多为70-100㎡的小户型，当年买的主要为投资客，抛售压力大，且1000万以下周边选择性多，导致价格受市场波动影响较大。

[二R]新房竞争加剧风险

未来3年，天河和海珠将有多个优质新盘入市：

1、海珠保利琶洲三兄弟：预计总价800-1300万
2、越秀广州大道西侧地块：预计总价800-1500万
3、海珠滨江珠江帝景地块：预计总价1000-1500万
4、海珠客运站地块：预计600-1000万
5、海珠大干围地块：预计800-1200万

除新盘外还有在售总价约1000万的中海大境，800万的方圆滨江壹号，900万的保利天瑞等。
这些新盘不但120%-130%使用率，且地铁、学位、配套齐全，离珠江新城不远，对珠江新城1000万以下的二手房形成强力竞争。

[三R]市场供需格局已变
2024年四季度数据显示，珠江新城1000万以下二手房月均成交仅12套，到2022年同期月均降至25套。
而新房方面，周边区域这些800-1200万新房月均去化超200套，远超珠江新城二手房。这意味着买家的选择正从珠江新城转向周边新盘。
想在珠江新城买房的朋友要慎重考虑：如果预算1000万以下，建议把目光放到周边新盘；如果一定要买珠江新城，建议选择1000万以上的大户型。
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