最近买了一套市区期房，感慨房地产市场和几年前（也买过一次）发生了很大变化。
对买房者而言，认知不同，操作也不同。特记录供参考。

[向右R]整体认知
[飞盘R]1.合肥房价确实降了不少：无论哪个区，无论新旧房。
[飞盘R]2.买方为主导的市场：有中介导购了（以前摇号时代哪有？能摇到就好了）、折扣相对备案价可给到很低（以前意思一下9.*折或冻资摇号）。
[飞盘R]3.楼盘感官上很卷（建筑质量不确定）：如石材干挂到顶或大面积玻璃、下沉会所（图书馆、泳池、私宴厅、健身房、游戏室等）、高大上的大门口（松柏、高大门头、石材等）、架空层豪华等等。对于购房者而言，很容易觉得满意了、这还不够好吗？然后没太对比就下手了，殊不知大家都这个水平，甚至有更卷的。
[飞盘R]4.新计容趋势、越来越大的起步户型（刚改、改善等）

[向右R]购房操作：
[种草R]1.返佣金：贝壳链家或线下渠道（全民）的中介会带你看房以拿购房佣金（提成）。贝壳这种线上平台给到自己家中介的提成应是没有线下渠道的多，自然即使给你返佣金的话，也比线下渠道给的少。线上平台管理可能很严格，但是那个中介是有提成的，让他给你就好。假定房子200W，即使（注意是即使）返1个点给你，就2W了。中介可能会说给不了或其他说辞，换个就好了。

[种草R]2.看房前留一手：看房的时候中介会绑定你的手机号给到开发商，有保护期，一般30天，即30天内你在这里买房，就算中介没参与，也会给中介返佣金。这就是为何线下渠道中，很多人在大马路上拦你，要你手机号。转手给开发商，只要你买，钱他就赚走。

怎么留一手？比如你买，你可以拉你亲朋一起，报备他的。一旦返佣谈不拢，换中介，而不必等保护期过。因为有些房源你中意，可能过几天就没了（当然，房子可能也会跌，这个不好说）。

[种草R]3.不看折扣给多低，要看单价（各种意义上的单价，如建筑、套内、可用面积等）：基于备案价的折扣无意义，备案价可以备很高。

[种草R]4.购房考虑：常规的思考是要做的，如房子质量、开发商、小区空间距离、采光、反水、漏水、周遭环境和噪音、地铁或交通、业主画像、物业费和服务匹配、四周小区价格（特别的，尤其是最靠近你楼栋的隔壁小区的楼栋的价格，很有参考意义）、新计容与否（褒贬不一，待市场反馈吧）、学区、贬值升值、城市建设发展整体规划、人车分流、车位和月租费管理费、签约流程和注意事项（这个很多点，另说）。

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