第四代住宅，去年使用率才突破100%，今年就已经到了120%、140%。这些所谓的“好房子”的核心卖点就是：超大阳台赠送面积、超高挑高。能给你带来的生活场景是：空中花园+第二客厅/餐厅、超级采光。当然很多房企也都没玩明白卖点落地场景的这个描述，我这就给你们打样了。

🔴 先说动机：任何一种产品的更新迭代必然是要提振消费。需要让当前萎靡的房地产市场流动起来，土地出让也好、老破小置换也罢。核心是产生购买。
🔴主要购买群体是老中产或新晋中产、中老年退休有些许存款、新兴乍富青年这三类。
🔴一个商品，你看中的功能需要你溢价买入，但是这个功能你几乎使用不到。举个例子：一款手机有在任何极端情况下都能帮你脱困的功能，但仅限于在太平洋的小岛上。

⁉️ 能不能卖？
[一R]只要你是打工人，别买！不论你是哪一个层次的。
这类项目一定是出现在城市周边郊区新区、公共交通不错的区域，但是你工作赚钱、向上社交的主要场景不在家，更不在阳台。
打工一天的你回到家，没有多余的精力去打理一个50㎡的户外空间，你也没有那么多情绪坐在那吃火锅。想想每周末休息在家的你就很直观了。

如果你说你是总裁就要买这个；那么你可能是一个收入和认知都不太行的总裁。总裁至少出没于联排别墅或小独栋，收入能决定你怎么生活，认知才决定了你能否享受生活。

[二R]天时地利，才能获得的些许享受。微风拂面、阳光正好、没有大风和沙尘、斜上角没有邻居穿着大短裤一边抽烟一边看你、也没有小孩子跑跑跳跳，你才能在你这个空中花园惬意享受。
如果你要吃火锅、晚上搞个小轰趴可能不行。错层空间的烟囱效应和声音传播是你想象不到的。
记住，你想象中那些美好的生活场景，仔细去推敲，很难实现。

[三R]种花种草、户外运动空间。
大挑高、不能封闭的阳台就是食之无味、弃之可惜的鸡爪子。养花种草就去接地气的小院子，生活的核心是务实且能实现，不要被任何东西迷惑。
喜好户外运动的人，要么是去了健身房，要么是去公园或者户外遛狗、跑步、露营。

[四R]户型和产品的设计不成熟
只要你去看过新加坡的一些顶级公寓豪宅和大阳台住宅，你就知道你买到了一个Mac壳子内部是大头机配置的电脑。
你永远也想象不到一场大雨之后有个人忙了半天都没整理完被雨水浇透的阳台的无奈。

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