02 老房子已步入死局
我记得很清楚，在2014年之前，90几年的老房子价格还要比周围期房贵。那时候我看过的房子中，沧口公园93年的房子比附近的蓝山湾新房单价贵上好几百。
之后形势急转而下，尤其是2018年之后，老房子价格一日不如一日，现如今市北、李沧很多老房子只能卖一万出头，已经跌到了2016年之前。
与之相反的是，新房价格却在缓慢上涨，尤其是市区2018年之后还在涨，着实让人纳闷。
究其原因，对于新房来说，老房子的房东在置换改善，2010年代“9070”的房东也在置换改善，新入市的刚需更是一水地买新不买旧；而对于老房子来说，房东在抛弃，小年轻避之不及，总结一句话就是：市场缺少新增需求，房源数量却在增长。
这就是老房子的死局，而且没法解开。
而老小区除了老、破、脏、乱之外，还有两大难题无法解决：一是没有好的物业，二是难以改变既有业主的生活居住习惯。
因为这两个原因，旧改可以改变外观，但很难改变内里，而且外观不用几年就会重回原态。
当然，不排除有的小区能把旧改效果维持下去，这是极少数，大家不用拿这个喷我。
老小区就如老年人，可以靠化妆、衣服美艳美艳，但骨头、心肝肺、血肉是真的老了，谁也无法返老还童。
另一方面，随着我国房地产进入下半场，老小区基本不会拆除了，多层也不会，拆除重建回不了本。往后，只有城中村、大项目用地或者自然老化坍塌的房子才会有重建的机会。
03 阶层愈加固化
你如果2018年之前没有用老房子置换新房，以后将会越来越难，甚至于没有机会。
大家想一想，以前新房、老房价格差距小，置换需要填补的差价少；而且房地产正在上升期、经济也在上升期、收入增长较快，买房自然敢多贷款。
因为这两个因素，你在2018年之前更容易完成置换改善，而且以后还有换更大更好房子的机会；而2018年之后，你很可能就会固定在老房子的阶层，无法向上置换改善，只能一辈子住在老房子里。
我这么说不是危言耸听，真是大实话。
假设你现在手里只有一套70多平的老房子，总价只能卖100万出头；而青岛市区已经全面步入“豪宅化”，鲜少有100平以下的房子，总价都在300万以上。
就算你70平的老房子没有贷款，那你怎么以100万来撬动300多万的杠杆？如此经济形势下，以青岛的工资水平，又有多少人能贷、敢贷200万？（少数有钱人、收入高的除外）
而卖掉老房子去郊区置换新房子，更是大部分人不能接受的。
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