[拔草R][拔草R][拔草R]第四代住宅，青岛房企既期待，又害怕的一种产品形态
[老虎R][老虎R][老虎R]房企可利用目前新规，突破120%得房率，提高与存量盘竞争的优势；
怕的原因，也很简单，像上下层和左右楼座的对视、覆土层和滴灌、户型设计及客户接受度等方面均存在一定疑虑
[哇R][哇R][哇R]无须任何害怕和担心！
[向右R][向右R][向右R]其实，北方城市的西安已突破50家“四代宅”新项目，南京的四代宅销售也非常好
[老虎R][老虎R][老虎R]而且，胡Sir对此类型住宅在北方落地的问题点和机会点已做过深入研究，不同定位的楼盘只需分级设置不同的呈现程度
[向右R][向右R][向右R]如果房企拿不准，胡Sir有一个简单的落地建议——
小体量楼盘先做局部楼王的尝试，控制比例和溢价；大体量的楼盘，分批次报详细规划，看市场客户的反应情况
[点赞R][点赞R][点赞R]如果房企对产品拿不准，除了对经典项目考察之外，胡Sir推荐一家较为专业的设计公司——尚恩设计，协同合作落地
[有R][有R][有R]四代宅的落地，完全看初心——小尝试之目的为了提升得房率（小高层120%，别墅200%）；大尝试提升产品力（案例：华润孝子祠澐璟、福州榕发）
[向右R][向右R][向右R]此外，青岛的高定位的改善盘在做品质开发时，落地战略上学习金沙，落地战术上要参考全国TOP系豪宅
[老虎R][老虎R][老虎R]近两年，青岛高端定位楼盘的用料有所增加，但“卖相”和成本控制仍需加强
比如成本提升和溢价把控之间的关系：外立面的厚度不计容，厚重铝板可恢复使用；
市区容积率偏高，围合式排楼越来越多，可设置多层立体景观；车库的升级方式有很多，不要单单局限于星空顶……
[拔草R][拔草R][拔草R]但是，新楼盘的溢价如何来包住成本、能否确保流速，都需认真研究
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