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First：大家把这个笔记点赞、转发、收藏好。年底再来扒我说的对不对。
图1：今年2025年最新整理的数据。
图2：前年2023年底攻城狮做的笔记哪些不能买。
🅰️去年：愉樾天成、华发中央首府、仁恒前湾国际、阳光城金科玖珑悦这些标红的哪些没降价？朗诗心海合印这个直接售楼处都倒闭了！
🅱️今年的数据和去年的对比：
1️⃣、整体总库存得益于全年没有新增库存经开区库存从去年的8841降到了今年的6751。去化周期也从4.25年降到了2.2年。可以预见的25年除了部分高端小体量项目。并无大体量项目入市。经开区的整体库存25年会进一步减少。所以整个大盘面上来看，经开区25年的价格会比较稳定。中小面积的产品不会有太大的波动。但是180平以上的大面积要谨慎对比。
2️⃣、分板块上面来说：
⑴府东
✅星澜云邸：府东唯一能走量的项目。目前132-150的小面积基本上清盘。187-232大面积库存压力很大。
✅心海合印、山水江南、玖珑悦：难兄难弟，尽量不要考虑。
⑵府南
✅华侨城南万科项目：明年经开区的重点项目，前两排是8层的洋房，面积125-147平。得房率、赠送率超高。最后一排第四代住宅。面积170-230的。
✅华侨城云湖别院：六边形战士。小高层叠墅都基本上快清盘了。一直不愁卖。
✅绿城奥体潮鸣：叠墅好的位置基本上没有了。高层的第一排看湖景的喜欢的可以考虑。后排不看湖景的建议谨慎。
✅愉樾天成：洋房目前涨价了，不太推荐。高层的价格对比华发偏贵。
✅华发中央首府：大面积170的谨慎。小面积109-129-150还是不错的。尤其是小高层。
⑶府西
✅前湾国际：196平去化还行。其他面积库存压力很大。讲真我觉得25年他还会降。我们到26年初再验证
✅星河湾：已经开始降价了，建议再观望一下。存在进一步下调的可能性。
⑷府北
✅玖映蠡湖：151目前清盘状态。187的目前价格还可以。库存也不算多。可以开始关注了。
✅建发玺云：第四代住宅，喜欢的有需求的可以考虑。一期也不错。
✅凤栖星澜：128尾盘，148还可以，183库存压力比较大。想要捡漏房源的找我哈。有超级便宜的房子。
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