先从番禺房地产历史说起……
番禺房地产是从00年起在两个碧桂园和一个祈福的大力发展下，开始了房地产高歌猛进的时代。在那个电视媒体的年代，每个楼盘都把人们向往的别墅，洋房，大草坪，湖泊都用广告生活片的形式传播得家喻户晓，一句“给你一个五星级的家”广告语，让多少人花光积蓄买来一套梦寐以求的大别墅或花园洋房。
然而，十年过去了，越来越多人住进了番禺，每天早上7:30便出门到天河上班，晚上21:00才回到家，当年有个名词称这种现象叫“城市潮汐化”。人们越发觉得想象中的向往生活貌似触不可及，阳光大草坪和蔚蓝的湖泊在通勤上的巨大成本面前显得不值得一提。于是10年起，很多早年买进番禺的人陆续返回天河海珠买房，掀起一波“回城潮”。
为什么我说番禺房价必跌？核心3个原因
[向右R]新房存量非常大
10-11月番禺新房成交可谓一路狂奔，10月1500+套，11月1100+套，很多人觉得番禺又行了，完全忘了番禺1年跌25%的惨痛教训，还记得那个“当红炸子鸡”越X和Y府么，21年可是要5.8-6.5万/㎡，现在内转放出来5.2万都难找人要。
尽管大卖两个月，但番禺新房库存量去化周期依然在22.7个月高位，这是什么概念呢？意思就是哪怕现在不新增一套房子，番禺也要接近2年才把房子卖完。一般行业内把16个月库存量作为牛熊分界线，意思就是涨跌看这个库存量是否跨国16个月，而整个广州已经无限接近这个数。这么多库存，所以番禺中短期我是看跌！
[向右R]未来1年新房新增供应量大
今年12月广州共推出23块地，其中番禺占6块，合计占地25万㎡，建面80万㎡，按90㎡/套计算，近9000套住宅，这些都会集中在明年推出，库存本来就多，后续新增不断，价格不可能涨，而且这些都是新规产品，使用率120%-130%，会迫使旧规的老盘降价应对才能卖得动。
[向右R]二手房放盘量大
广州二手房放盘量已突破20万套，其中番禺2.5万套。按现在每个月1000-1500套成交，也要超过2年才能去化完，而放盘量这个数还在递增，价格还在下探。而且受新规产品影响，二手房下探空间降进一步扩大。
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