25年广州买房不得不说的大实话（荔湾篇）
1、板块梯度：白鹅潭、广钢新城（含广船、医药港）、老荔湾、花地湾、西塱、其他。板块梯度可以作为参考，但鸡头不如凤尾，具体到小区时板块占比权重较小。
2、白鹅潭是未来荔湾CBD，主要以商业为主，没产业加持，房价天花板有限，按目前进度及产业进驻情况，白鹅潭是干不过万博和鱼珠的。广钢新城，钢铁森林，配套齐全，教育YYDS，新广自住的蕞优选板块。老荔湾老城区，次新盘少且贵。花地湾旧改为主，大盘建设思路，但还有很大不确定性。西塱板块城市面貌旧，能拿出来说的就是生活方便。
3、学位第一梯队是乐贤坊小学、协和小学、沙面小学；第二梯队是环市西路小学、康有为纪念小学、华侨小学、芳村小学等。荔湾的小学资源不错，但小升初靠摇号，直升比较少，九年一贯制也不能直升。
4、未来楼市即使有行情，荔湾肯定会跑输整个主城区，地位可参考罗湖之于深圳。
5、荔湾除了自住，其他就不要买了，买小不买大，要明确总价（超过1500万不买）约束，以刚性居住需求为主改善为辅，重点看广钢、花地湾，改善就选白鹅潭和西关。
6、荔湾和芳村合并成现在的荔湾区，老荔湾已经发展成熟了，也没有地可卖，成长空间有限，目前荔湾的主要经济支柱还是来源于卖地，大头就是芳村，自05年芳村划入荔湾后，提供了95%的住宅供应。
7、荔湾未来的新盘（主要是原芳村）供应量较大，新房未来进入二手房市场后价格体系会进行重塑，价格内卷将会是主旋律。
8、如果接受不了荔湾的楼龄和价格，最好的递补产品是千灯湖，佛山的“珠江新城”，该有的配套全部有，注意一定要买核心区，不要泛千灯湖区。
9、荔湾的江景豪宅不具有投资属性，类似你海珠西、白云金沙洲、番禺洛溪岛的江景豪宅，基本都是跑输大盘的。
10、荔湾房价最大的利空就是靠近佛山，佛山有天量供应，价格卷起来自己都怕。
11、芳村是未来广州西部最强地铁枢纽，四线汇聚。
蕞后，价值体现在价格里，低价就是真理，遇到7折房，以上全错。祝大家都能7折捡漏。
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