[害羞R]几篇笔记教会你如何在上海新房市场上做一名专业的购房者。
[一R]第一步土地入市环节。土地公开拍卖是现阶段最主流的土地入市手段，上海现阶段仍然实行的是集中拍卖（图2）。其他出让方式还包括遴选（涉及风貌，图3）、协议（涉及旧改，图4）等，在这一部分可以参考各类公众号上发布的信息，基本不会有错。
[二R]第二步是看周边详细规划。我们在确定了意向项目的土地编号和具体位置后，就要详细地看看项目自身的各类指标和项目周边的现状和规划情况。在这里我要推荐一个网站—详细规划“一张图”公众版（图5/6），在该网站上可以查询到所有经政府部门批复的规划。我们随便点开就可以查询到该地块的规划名称和批复字号，还包括面积、用地性质、容积率、限高等基础性指标。我们可以在这个网站上找到意向项目的具体地块，然后结合卫星地图看看周边还有哪些规划还未落地，尤其关注其中的不利因素，看看是否有实在不能接受的点。
[三R]第三步是研究项目地块自身的规划指标（图7）。鉴于现在大多数的商品房项目都有不少的公建配套比例，研究地块自身指标是非常有意义的，后期在销售阶段我们需要和销售确定哪些设施是独属于业主使用，哪些设施需要向社会开放。我们需要找到地块所属的具体控详规划，其中地块的各项指标和一些特定管理条文都可以查询到。
[四R]随着项目的持续推进，我们来到了研究项目具体方案的公示总图这一步（图8）。我们需要及时关注各区的规划和资源局官网的政务公开或政民互动板块，具体各区稍有差异（图中以杨浦区为例）。
[红薯R]在公示总图上，我们主要看什么？很多，这里我以华润南大丰翔路tod二期为例（图9）。其一是楼栋布局方面，研究各楼栋的层数与高度（确定大概的层高），研究各楼栋核心筒（即楼电梯间的布置），研究整层平面（确定大致的户型数据）。其二是小区红线内不利因素的布置，包括地库坡道、KP站、垃圾站、燃气调压站等。其三是研究总图上体现的小区配套设施，包括物业大堂、社区风雨连廊和景观构筑、儿童游乐场地等。
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