最近，花了一个多礼拜，看了很多深圳楼市的数据，发现几个比较有意思的变化[得意R]：
[一R]2025年库存在减少。2024年929新政之后，深圳光10月一二手房就卖了2.1万套[火R]，相当于929新政前1个季度的销量，即使12月市场热度降下来了，成交依然比新政前好很多。截至12月底，深圳还剩38225套住宅在卖，按照12月的销量，半年就能卖完（图4）；
[二R]2025年新盘也会少很多。去年只卖了5块地（图5）[汗颜R]，2023年是13块地，前几年是每年卖35块地，虽然深圳不完全靠拍地建房，但少了这么多，2025年新盘多不起来。2025年计划推95个盘，里面还有“跳票”的。哪怕全算都比2024年和2023年每年100多个项目少。
[三R]限价取消，2025年一些楼盘会调价。最近都市茗荟二期拿证，备案价是11.8万，和周边二手房没有倒挂，隔壁海纳也是11.5万。都二，是第1个宝中新房定价超10万的楼盘，过去，宝中新盘限价，阅臻府、胤璇、瑞樾府的定价都在9万以下（图6）。929和24年的土拍都不提限价了，所以宝中的新项目保利瑧誉府之后大概率也会比阅臻府卖得贵。12月，中海和华润在后海拿的地，据说要卖15万，中信深圳湾网传要卖18万，所以25年应该不少盘会突破片区价格。
[四R]今年会出现很多高得房率的楼盘。2024年深圳出了建筑设计新规，去掉了一部分公摊部分，还加了阳台不超过2.4m、飘窗进深从0.6改到0.8m，变相给户型加了面积。所以，去年下半年很多开发商开始按新规建房，比之前的大很多。龙华鹏宸云筑79平可以三房（图7），得房率据说99%，今年这个情况会更普遍。最近中洲迎玺3期也出了79平做3房2卫的户型，之前要95平才能做3房。
又是得房率提高，楼盘又少了，限价还取消？这几点变化下来，楼市还不起飞？！2025还不买房？[火R]
不一定[看R][抠鼻R]库存只够消化半年，也不见得所有区域都没压力，东部大部分都超过8个月了；限价取消了，不代表涨价，依然会有楼盘降价。这两天坪山一个楼盘备案价2万9，比之前的备案价低了9000元/㎡（图8）。另外，新规设计出台了，依然还有奇葩户型。
只能说，现在深圳政策和市场都比之前好很多了，但要买房，一定要精挑细选。东部少碰，供应大区少碰，价格高的少碰。总之，现在买房比之前更难，早过了闭眼买都能涨的时代，需要眼光和考察、分析，才能不踩坑买对房[吃瓜R]
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