[种草R] 讨论二：家庭户数
截至21年深圳家庭户642.46w户（家庭人口1448.07w，平均每个家庭人口2.25人），集体户口106.26w户（集体户人口307.94w），人口数与常驻人口基本可以对上。从家庭户与商品住宅+公寓对应来看（合计354w套），大概55%左右的家庭人口有商品住宅或公寓住宅。
从消费能力来看，年收入超过50w的家庭占比在10%（对应64.2w户），年收入在7.9w以下的人口占比10%，中间的3个档次分别指20%。也就是说50w以上家庭在64.2w户，30-50w、21-30w、14.5-21w、7.9-14.5w分别为128.49w户，10w以内在64.2w户。30w以上人口合计192.69w户，这部分人口假设房贷在2/3的家庭收入（房贷），推算购买房价在400w左右的水平（可以对应商品房，商品住宅均价5.8w，人均25平，人口2.25，对应326w）。
从这个角度来说，商品住宅套数是30w以上人口户数的1.2倍，供给略大于需求，在考虑这个是21年的数据而商品房统计是24年初的数据，那么基本可以是算到供需平衡。
[种草R] 讨论三：出生人口的新增
假设房子居住20年，那么卖房时间在2045年，这个时候25-35岁的接盘人群是10-20年出生的人，这段时间对应出生人口合计在82.9w，假设1.5人一套房计算对应房子数量需求在55w套（考虑外地人口过来结婚后买房）。
[拔草R] 总结来说，从简单数据分析来看深圳当前房地产处于供需基本平衡的状态，但是深圳不高的人均收入无法支撑过高的房价（可以从家庭收入结构验证，23年上海人均收入8.48w、25w以上家庭收入占比在60%、北京人均收入8.18w、40w以上家庭收入占比在59.95%，深圳在7.69w），这样的人口结构导致了深圳较低的租售比（深圳普遍在1.5%以下，北上基本在1.5%-2.5%之间）。从当前供需基本平衡的商品房住宅和家庭户数来看，房价整体基本可以维持整体走平的趋势，未来涨价的空间和房产涨价的类型难以判断（出生人口和家庭收入结构无法关联）。
其实还应该去讨论未来深圳人口收入的增长及稳定性，以及未来供给的情况，但确实写累了，欢迎友友们给出其他讨论～
