[种草R] 讨论二：家庭户数
截至21年深圳家庭户642.46w户（家庭人口1448.07w，平均每个家庭人口2.25人），集体户口106.26w户（集体户人口307.94w），人口数与常驻人口基本可以对上。从家庭户与商品住宅+公寓对应来看（合计354w套），大概55%左右的家庭人口有商品住宅或公寓住宅。
从消费能力来看，年收入超过50w的家庭占比在10%（对应64.2w户），年收入在7.9w以下的人口占比10%，中间的3个档次分别指20%。也就是说50w以上家庭在64.2w户，30-50w、21-30w、14.5-21w、7.9-14.5w分别为128.49w户，10w以内在64.2w户。30w以上人口合计192.69w户，这部分人口假设房贷在2/3的家庭收入（房贷），推算购买房价在400w左右的水平（可以对应商品房，商品住宅均价5.8w，人均25平，人口2.25，对应326w）。
从这个角度来说，商品住宅套数是30w以上人口户数的1.2倍，供给略大于需求，在考虑这个是21年的数据而商品房统计是24年初的数据，那么基本可以是算到供需平衡。
[种草R] 讨论三：出生人口的新增
假设房子居住20年，那么卖房时间在2045年，这个时候25-35岁的接盘人群是10-20年出生的人，这段时间对应出生人口合计在82.9w，假设1.5人一套房计算对应房子数量需求在55w套（考虑外地人口过来结婚后买房）。
[拔草R] 总结来说，从简单数据分析来看深圳当前房地产处于供需基本平衡的状态，但是深圳不高的人均收入无法支撑过高的房价（可以从家庭收入结构验证，23年上海人均收入8.48w、25w以上家庭收入占比在60%、北京人均收入8.18w、40w以上家庭收入占比在59.95%，深圳在7.69w），这样的人口结构导致了深圳较低的租售比（深圳普遍在1.5%以下，北上基本在1.5%-2.5%之间）。从当前供需基本平衡的商品房住宅和家庭户数来看，房价整体基本可以维持整体走平的趋势，未来涨价的空间和房产涨价的类型难以判断（出生人口和家庭收入结构无法关联）。
其实还应该去讨论未来深圳人口收入的增长及稳定性，以及未来供给的情况，但确实写累了，欢迎友友们给出其他讨论～
深圳牛马决定在深圳买房的浅浅探讨（二）
数据分析
有没有可能10-20接盘的这部分常驻年轻人人均2套，至少在我身边很多都是
讨论二不对。如果从存量房屋总价角度讨论，高首付比例带来的月供减少，早期买房导致的房价增值是重要变量。如果从月供角度讨论，应该分价格段比较各段每年销售套数，按照50年折旧，绝对数字是非常小的，比如500W以上的房子每年可能就两万套，对应的2万户应当进一步画像，包括二线卖房到一线置业，深圳内部小换大等等，模型应当更加复杂完备。
像授信报告[doge]
单纯从经济来看，3年内买就亏，但房子附带着很多额外的价值（学区，居住体验等等），有小孩的中产很难躲过这一刀，我是推荐准备要小孩的一边看房一边储备资金，单身or丁克就无所谓了，买也行不买也行
深圳是一座看政策的城市
深圳的购买力应该再考虑外地购买者
想买，买不起啊………
很细致，房价支撑主要看未来深圳的发展潜力，对于新兴产业的把握
写的挺多，但是没啥用，房子不是普通商品，一线城市房产更是如此。租售比那个分析看似头头是道，实际上模型基础就不对，深圳有大量的农民房，城中村，这种房子和商品房一起供应着租赁市场，而且很多城中村地段还不错。你的分析也代表了学生思维，看起来严谨，实际上一点实战意义也没有。这也是深圳这么多年，有那么多高学历的人最后买不成房子的原因。
金融资产的价格还是已预期为主额。资产每年增值，和每年贬值，价格差别是巨大的
厉害[赞R][吧唧R]
只能说别买[笑哭R]26年底前不要看
但是像上海深圳会演化成温哥华洛杉矶这样，本地打工收入和房价完全脱节吧
那是买还是不买
逻辑很简单，就考察生不生娃结不结婚一条，不准备生娃的话直接搞个公寓完事，小产权有风险现在看的人也不多了。长期看房子的问题本质就是人口问题，这点已经决定了买房1000%情况下金融属性已经完全作废了，那么买房就是个消费而不算作投资，那没需求的话完全没必要买。
自身有需求就可以买
主要现在裁员厉害，再加上深圳的公务员教师医生这些稳定中产群体都降薪，剩下的牛马消费力有限啊，撑不住深圳的房价，应该还要阴跌一段时间然后企稳
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