前文接（一）
那就失去了以租养贷的意义，所以买的房子，房价不下跌是基本前提。然后，既然是以租养贷，那最好的情况，一定是每月的租金≥月供，不用再从自己兜里掏钱了。
最后，还是要尽量在比较成熟的地块，否则无论价格、还是人群都有变数，的确可能存在空地多，能带动房价、拉拢更高端人群的可能性，但纵观北京这些年的城市板块发展，好像这属于小概率事件，既然都已经选择了最稳妥的“以租养贷”模式，那肯定是尽量确定性强一些。
三、以租养贷的首付公式
本文的关键来了，上文说了，以租养贷，月租金≥月供是最好的，我们就以临界状态为准。
月租金=月供。
为了容易表述，我们设：
房价=A，首付比例=x%，租售比=P%（租售比：房子年租金除以房价），年利率=r%。
由此可得：
月租金=（房价A*租售比P%）÷12月供=房价A（1-首付比例x%）*r%÷12
因为想要，月租金=月供。
简化为：
（A*P%）÷12=（1-x%）A*r%÷12即x%=1-P%/*r%
这看起来不是很好理解，我们代入现在的租售比（2%）和年利率（2.5%）：
x%=1-2%/*2.5%=20%
（说明：2%的租售比，现在已经不算高了，很多房子是要超过2%的；2.5%的年利率也不高了，这次降息后，甚至已经有2.3%、2.4%的利率了，而且不用担心的是，它们都是跟随LPR变化的，后面LPR肯定还会降。）
也就是说，你想做到以租养贷的“临界点”，目前需要的最低首付比例是20%，如果首付超过20%，除掉月租金后，手里还能剩钱。当然了，我们这是以比较低利率的形式计算的，既然你想以租养贷，肯定要把成本往低控制啊。
如果你想一直用按揭贷款的话，现在利率是3.15%、30年等额本息，我们粗算了一下，这种形式月供基本是上面的二倍。也就是说，你需要准备40%的首付，可以做到“以租养贷”。
40%其实也不高，实际操作中，我看很多人的首付比例都超过了一半——50%。
四、以租养贷的“最优解”
后文接（二）
