买房之前，楼盘销售说的天花乱坠，结果交了房却缺斤少两，当购房人拿着聊天记录、录音找开发商，开发商又翻出合同指着条款说看这儿“销售人员口头讲解不视为合同内容”这种情况在期房销售屡见不鲜。
这就引发出两个问题：[一R]销售人员的口头承诺是否可以视为合同的一部分[二R]合同中约定的销售口头讲解不视为合同内容有效无效。
先说[一R]如果购房人对房屋有着某些特殊需求，例如可否用于经营、屋内结构是否可以变更等等，曾经反复询问销售。如果销售所作说明、楼盘宣传资料等事实，足以让购房人产生合理信赖。这就表明了销售的允诺对购房人选择是否购买房屋产生了重大影响，因此可视为购房合同的一部分。
再说[二R] 如果开发商在合同中或者补充协议里，写有诸如：约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息都不再作为合同内容等类似条款，也不见的就可以约束购房人。因该条款属于格式条款，开发商要证明自己尽到了合理的提醒或者说明义务，否则此类重大利害关系的条款属于无效。
[向右R]如此一来，一旦购房人购买的房屋最后不能满足购房人的要求，则可以起诉要求解除合同。
[向右R]当然，如果购房人对所购买的房屋有特殊的个性化需求，最好将需求写进购房合同。否则证据充足还好，证据不足的情况下，难以证明楼盘销售曾经做出过承诺，就很难主张解除合同了。
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