[气球R]北京楼市，最近，一度消失在大家视野内的“限竞房”又开始引起关注了。
[气球R]最早的限竞房的政策
限竞房政策，初次出现，是2010年4月。当时北京市提出将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。第一个限竞房小区是房山的长阳国际城。这时候的限竞房，还是两年限售。
从这个时候开始，官方已经有意限制地价、房价。
[气球R]限竞房涌现的高峰期
经过试点、完善，限竞房相关政策逐渐成熟。2016年下班半年，北京在海淀推出3块两限地块，限竞房时代的大幕拉开。直到2017年，317政策后，北京正式进入“限房价、竞地价”的时代。
17-19年，北京土拍涌现了大量“两竞两限”房，“限套型，限房价，竞地价，竞房价”：限定住房套型为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求，限定最高房价，然后在两限的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价。
这种做法，在保障一定程度的卖地收入的同时，又限制了房价，让刚需购房者更容易上车。
但低价的新房，吸引来的有刚需，更有炒房客。所以政策拉长持有年限，要求拿到房本后5年才能出售房子——从买房、交房、下房本到能够入市，基本需要7-8年的时间。以这种方式，来限制人们炒房。
2020年，新房市场限竞房成交2.8套，进入成交高峰；同时，土拍市场限竞项目开始退潮。
[气球R]多年前射出的子弹，如今正中眉心
当年推出限竞房的目的是什么？主要是控制房价。没想到“把房价打下来”的这个目的，当时没能做到，等到现在需要稳房价的时候，“限竞”政策的二段伤害来了。
2016年至2021年，北京供应了近10万套限竞房。2025年，这些限竞房即将陆续满五年，可以上市交易。二手房市场库存高企的问题本来就还没解决，又有新的房源来上压力了。限竞房解禁入市，对市场确实会造成一定冲击。
[气球R]不过，冲击的范围也是有限制的：
[一R]限竞房所在的范围，主要是通州、房山、昌平、大兴等五环外区域；
[二R]限竞房的类型，虽然也包含部分大面积豪宅，但总的来说，以总价300-500万的两居、三居为主；
[三R]限竞房小区的质量问题，一定程度上削弱其竞争力。为控制房价、地价，开发商的利润被大大压缩，带来的一大问题，就是房子质量下降，维权事件频出，更背上了“陷阱房”的名头。
[打卡R]所以，限竞房入市，首当其冲的是五环外刚需市场，对五环内，尤其是改善置换市场，影响有限。
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