在泉州想买房
想知道自己喜欢的房子
大概在什么价格区间合适
那就结合我以前
一手房定价的逻辑
给大家做个房价评估系统
1️⃣找对标盘
先确定同片区内价值最低的楼盘
位置最偏或者学区最差、品质最差等因素
对它不动产价值产生了不利影响
比如东海可能就是门第一期
它属于商务区边缘
小区建筑品质也差
学区也存在一定风险
所以定为“价格对标物”
门第一期的合理成交价应该在1.55w
2️⃣设置硬性参数
（1）品质：
大小+1000/园林+1000/建筑品质+1000
（2）地段
周边方便+1000/周边繁华+2000
（3）学区：
距离+1000/稳定+1000/排他性+1000
（4）景观：
视野开阔+1000/一线景观+1000
（5）产品
格局+1000/稀缺+2000
（6）楼龄：
差距+-5年+-1000
举个例子十二宴一期
对比门第一期
【品质+3000 学区+2000 景观+1000 】
十二宴一期的价格基数应该在2.15w左右
ps.装修这项不列入考评
3️⃣设置软性参数
（1）圈层：
最小户型不低于90平+1000
（2）抗风险能力
也就是刚需投机客的占比
低于30%的比重+2000
这个点的直观表现就是挂牌量
以御花园为例
品质+3000 地段+1000 景观+1000
学区+2000 产品+2000 楼龄-1000
圈层+1000 抗风险能力+2000
也就是2.65w
4️⃣比较容易有争议的
大概率是对标盘
我举几个例子
桥南的万国城
池店南的融创
梅岭的御龙府
洛江的嘉琳
城东的星光耀
ps.大家有啥想法可以直接评论
不然我每天下午五六点会开始直播
可以来互动捧场
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