2021年下半年以来，房地产市场进入下行周期已有三年。作为房地产市场最为重要的“原材料”，土地市场在此期间呈现出许多新特征，其中“城投拿地”无疑是非常值得关注的一点。
据不完全统计，2020-2023年期间，南通大市共计成交664宗涉宅地块，其中有443宗为城投单独拿地，城投占比高达约67%。根据我们近期实探粗略统计，上述443宗城投地块，目前约有71宗已入市，入市率仅约16%。
对比同期总成交涉宅地块为664宗，已入市约有249宗，占比约38%。也就是说，城投地块入市率不到总地块入市率的一半。剩下的372宗城投地块，仍处于“沉睡”状态，如何才能“唤醒”，尚未可知。
我们统计了2020-2023年期间南通各地区城投拿地数据以及最新入市率（见上图），其中城投地块入市率最高的是如东，其次是南通市区；入市率低到“离谱”则是海安和通州湾，仅约1%。
当前市场下行趋势仍未扭转，房企拿地意愿依然消极，虽然城投平台拿地的潜在风险不断累积，但城投平台托底模式或还将继续一段时间。
虽然各城投平台已经在努力破局，采用合作开发、代建代销、自主开发、后期改为保障房等手段来化解危机。但无论是哪种方式所消化的地块数量，都仅仅是地方城投所持有地块存量的冰山一角，大多数地块仍然处于“沉睡”状态。
城投平台大量拿地需要投入大量资金，如果无法及时通过开发销售回笼资金，将不得不继续依赖外部融资来维持运营，这将导致城投平台的债务规模不断扩大，债务风险不断累积。
另外，城投与地方政府有着紧密的联系，其债务问题可能最终转化为政府债务。城投大量拿地但无法有效开发将导致债务规模不断扩大，进而增加地方政府的债务风险。
城投的债务问题还可能通过银行体系等金融机构传导至整个金融市场。如果城投无法按时偿还债务，将可能引发金融机构的坏账问题，进而影响金融市场的稳定性。
可以看到，城投平台所面临的难题，是市场下行之下各城市为保证土地财政所引发的矛盾冲突，带来的风险和不确定性将不仅仅局限于土地市场本身，不可小视。 #南通[话题]# #南通买房[话题]# #房地产[话题]#
