2016年至2021年西安跟随全国的普涨行情以及本地大规货币化模棚改实现了房价的快速上涨，可以说2017年以前闭着眼买房也可以赚钱，但市场到了2023年，房地产必然会开启分化行情，分别是区域分化、城市分化、板块分化。
先说区域和城市分化。可以说，中国将来具备不动产长远投资价值的区域主要集中于长三角、大湾区、京津地区以及部分强二线城市。西南地区只有成都和重庆，西北地区只有西安，中部地区只有郑州、武汉、长沙，此外再加几个经济强市诸如合肥、青岛、济南等，总共不超过30个城市。其他城市将会长期践行“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，能抵御通货膨胀就已经不错了，很难获取超额收益。
再说板块分化。今后同一个城市，不同板块之间的价格差会逐渐拉大，刚需群体和改善群体将会逐渐形成区域分化。以西安为例，30年前城墙以内是核心区域，但后来已逐渐成为无人问津的老破小集中区。20年前二环以内是香饽饽，但是如今也被年轻的改善群体抛弃。如今的西安具备投住一体功能的小区几乎都集中于二环以外。但随着高新一期、曲江一期、北郊市政府区域房子逐渐老化，其中的大部分楼盘也必然会逐渐失去投资价值。
当下的西安，已经不存在三年翻倍的行情，但如果有足够的耐心，也可以购买能够穿越房地产牛熊周期的房子，当下的西安具备长期升值空间的房子主要有以下几类：
1. 高端科技产业区的改善楼盘，典型代表为高新三期核心区和软件新城（西三环以西）的区域。
2. 各项配套兑现较为迅猛的新区，典型代表为港务区奥体板块、航天新城金泘沱板块和曲江创意谷板块。
3. 具备不可复制独特禀赋的豪宅，典型如曲江南湖板块的湖景房、高端别墅，高新区核心区的高端大平层，此类资产是富豪追逐的产品，具备一定的独立行情。
4. 将来发展前景较为明朗，且操盘手今后会重点投资的板块，比如沣东新城科统区板块及能源金融贸易区板块，但前提是买入价不能太高，否则兑现周期会很长。
