[零R]东坝片区房价解析主要是坝河以南的二手房片区，不包含东坝北
[一R]在本轮房价周期中，东坝的表现是好于大盘的，在朝阳区也属于中等偏上一点的水平，具体表现为涨幅略弱于大盘，跌幅好于大盘，既涨得不多，跌的也不多
[二R]以2017年后的周期来看，东坝片区总体是一个下跌趋势，在本轮涨幅最高点片区均价也没能超过17年高点
[三R]东坝片区对市场反应比较柔和，稍慢于大盘，与大盘房价的差距也在拉大，从2017年的6700元/平米，到现在10000元/平米
[四R]如果根据这个数据去看，那东坝显然是不值得入手的，但是我们把片区内房子分类来看就能发现原因
东坝是全北京最有特色的居住片区之一，片区整体比较新，有不错的教育，商业，坝河以北还有着未来朝阳区最大的产业商业规划，按道理来讲涨幅起码跟新北苑可以对标一下，但实际数据两边差距很大
其中一个原因在于东坝房子没有新北苑这么纯粹，东坝汇集了回迁房，各类政策性住房，商品房；产品涵盖塔楼，高层板楼，低密洋房，别墅；价格从200万到3000万都有
而导致东坝片区房价涨幅弱的原因就在这
[五R]以金隅悦和园，景和园，福润四季等等为代表的政策类刚需住房，在本轮房价周期中，平均涨幅在11%，但是跌幅超过20%；
以首开常青藤和奥林匹克花园为主的初改商品房，平均涨幅基本在25%左右，而平均跌幅仅在15%左右
以首开龙湖天璞为代表的高端住宅，涨幅超过40%，跌幅也在25%左右，属于大涨大跌类型
[六R]从成交量来看，低总价的政策类住房是东坝片区的交易主流，东坝片区也是绿中介24年交易量最高的片区，主要得益于这类房子，总价基本在300万左右，[蹲R]所以主导片区房价的是这类房子🏠
其次是奥林匹克花园和首开常青藤这类商品房，而高端住宅虽然涨幅高，但是成交很少，在片区涨幅中基本体现不出来
[满R]所以东坝房价是在走下坡路么，大部分政策类住房是的，（这里要多说一嘴，并非所有的政策类住房表现都不好，像临铁的表现就还可以，比如金隅景和园）
而品质较高纯商品房从未来发展来看还是值得考虑的，是一个向上的趋势
[蹲R]有想了解其他片区“关注+评论区留言”，后期会逐一安排
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