自知动了蛋糕，怕报复，所以用小号发，且看且珍惜（仅供参考，风险自担）
#避坑[话题]# #购房[话题]# 由于之前咨询过中介，这套房出来后中介各种糖衣炮弹鼓励交钱参拍。基于本人在某银行负责贷后风险的职业敏感性，亲自对房子进行了走访和法律尽调，发现“大坑”比比皆是。
1. 闭口不提【房子自身风险】，拍后处置周期和额外成本高度不确定
这套房子是因为业主银行抵押贷款逾期，被银行出售给某不良资产管理公司，再由不良资产管理公司申请的法院拍卖流程。具体“坑”提现在：（1）有长达十几年的租约（猜测有很强的对抗解除条款）；（2）实际居住的是业主家属，其中有2位年迈老人，且有明确的“基础病”；（3）该业主的家属存在其他与这次法拍不相关的涉刑案件。
2. 大幅弱化【腾退风险】，只说签合同“包原价回购”，闭口不提其他损失
（1）该房屋查封法院是非北京法院（外省），通常外地法院派人来北京协助执行腾退的难度非常大，主要原因是外地司法机构在北京没有管辖权，或是进京执法难度较大（毕竟首都），常需要通过协调北京的机构支持，这个周期会很长，可能三五年，甚至更长；（2）关于“包回购”， 中介回购需要对房产证进行变更。由于未满2年，回购会损失大额税费，包括5.3%的增值税，第一次变更房本1.5%的契税（假设首套）和第二次变更房本2%的契税。中介合同约定只会按照成交金额进行回购，按照1500万的房子计算，税费损失，加上资金成本（利息）的损失，以及房价波动，妥妥的超过一两百万损失。
3. 市场价写的非常高，与起拍价形成巨大差价，造就“捡大漏”的错觉
该房屋，中介写的市场价在【1900+万】，市场上个月同户型实际成交价【1600+万】。再举一个案例：阳光上东滨河花园最近成交的一套206平米，中介写的市场价【1810万】，其实最近市场成交2套同户型，价格分别是【1315万】和【1470万（含价值60万车位）】
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